Betriebskostenabrechnung

Nach der Legaldefinition sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Keine Betriebskosten sind die Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung dienen oder die durch die Verwaltung verursacht werden. Es ist nach überwiegender Rechtsprechung nicht erforderlich, dass die Betriebskosten jährlich anfallen müssen. Vielmehr reicht es aus, dass sie in regelmäßigen Abständen wiederkehren, die auch länger als ein Jahr sein können.
Eine Abrechnung der Betriebskosten in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. "Bruttomiete" vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. Auskunft oder Rechenschaft zu erteilen. Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit der die Betriebskosten ungeachtet ihrer Höhe abgegolten sein sollen.
Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Wenn die Zwölf-Monats-Frist nicht eingehalten wird, dürfen keine Nachforderungen mehr an den Mieter gestellt werden.
Hat der Mieter die Abrechnung des Vermieters zu beanstanden, muss er dies spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Dies kann

mündlich oder schriftlich geschehen; entscheidend ist, wann die Beanstandung dem Vermieter zugeht.
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Form, wie die Betriebskostenabrechnung aussehen muss. Allerdings muss sie für den Mieter nachvollziehbar sein. Der Vermieter sollte daher in der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Betriebskostenarten gemäß § 2 BetrKV jeweils separat beziffern und ansetzen.
Um die früheren Auseinandersetzungen zu beenden, die es immer wieder über die Umlageschlüssel Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten, Miteigentumsanteil, umbauter Raum usw. gegeben hat, ist bei fehlender vertraglicher Regelung gemäß § 556a BGB der Flächenmaßstab gesetzlich als Umlageschlüssel festgelegt worden. Dies bedeutet, dass die Parteien durchaus einen bestimmten anderen Maßstab im Mietvertrag ( § 7 Betriebskosten, Ziff. 4 Umlagemaßstab) vereinbaren können.

 

Weitere Informationen enthält unser Merkblatt Nr. 02.